होम लोन: आपके लिए ‘कैशबैक’ स्कीम बेहतर रहेगी या ‘शुभ आरंभ’

बैंकों को ज्यादा साल तक ग्राहक बनाने से मिलते हैं ज्यादा ब्याज

त्यौहारों का सीजन है और इस दौरान सभी कंपनियां ज्यादा से ज्यादा ग्राहकों को अपनी तरफ खींचना चाहती हैं. इसके लिए वो तरह-तरह के ऑफर और डिस्काउंट देती हैं. बैंक भी फेस्टिव सीजन का फायदा उठाने में पीछे नहीं रहना चाहते. इसी कड़ी में ताजा नाम है देश के सबसे बड़े प्राइवेट बैंक आईसीआईसीआई का, जिसने होम लोन पर कैशबैक स्कीम लॉन्च की है.

इससे पहले एक्सिस बैंक ने भी अगस्त में ‘शुभ आरंभ’ के नाम से होम लोन स्कीम लॉन्च की थी, जिसमें वो ग्राहक की 12 ईएमआई का भुगतान खुद कर रहा है. अगर आप भी होम लोन लेने का मन बना रहे हैं तो हम आपको बताते हैं कि दोनों बैंकों की इन होम लोन स्कीम में कौन सी बेहतर है.

ICICI बैंक 1% कैशबैक होम लोन स्कीम

इस स्कीम में लोन की हर ईएमआई पर ग्राहक को एक फीसदी कैशबैक मिलेगा. ये कैशबैक तब तक मिलता रहेगा, जब तक लोन चलेगा. हालांकि इसका फायदा उठाने के लिए कुछ शर्तें भी रखी गई हैं. ये शर्तें कुछ इस तरह हैं:-

ये तो बात हो गई शर्तों की, अब देखते हैं इस स्कीम में ग्राहक को कितना फायदा है. अगर आप 30 लाख रुपए का लोन 20 साल के लिए लेते हैं तो 8.35% के हिसाब से ईएमआई होगी 25,751 रुपए. इस दर से आपको हर महीने 257.51 रुपए का कैशबैक मिलेगा.

हम मान लेते हैं कि 20 साल की अवधि के दौरान आपकी ईएमआई में कोई बदलाव नहीं आता. अगर आप इस कैशबैक को अपने मूलधन में से घटाते हैं तो बैंक का दावा है कि आपको कुल फायदा होगा 1.45 लाख रुपए का. लेकिन 1.45 लाख रुपए का फायदा तब है जब आप पूरे 20 साल तक लोन चला रहे हैं.

और, जब हमने इस 1.45 लाख रुपए की अभी वैल्यू निकाली तो वो आई 30,209 रुपए. यानी आईसीआईसीआई बैंक की कैशबैक स्कीम से अगले 20 साल में होने वाला फायदा उतना ही है, जितना आज आपको 30,209 रुपए मिलने से होगा.

एक्सिस बैंक की ‘शुभ आरंभ’ स्कीम

एक्सिस बैंक की ‘शुभ आरंभ’ स्कीम में अगर आप 30 लाख रुपए का लोन 20 साल के लिए लेते हैं, तो 8.35% के हिसाब से ईएमआई आएगी 25,751 रुपए. बैंक आपको चौथे, आठवें और बारहवें साल के अंत में 4-4 ईएमआई से छूट देगा. हम मानते हैं कि लोन की पूरी अवधि में आपकी ईएमआई में कोई बदलाव नहीं आता. तो आपको कुल छूट मिलेगी 25,751X12 यानी 3,09,012 रुपए की.

3 लाख रुपए से ज्यादा की इस छूट की अभी वैल्यू है 1.64 लाख रुपए. अगर आप इसमें से लोन की प्रोसेसिंग फीस यानी 30,000 घटा भी लें तो आपका फायदा होगा 1.34 लाख रुपए का. यानी मोटे तौर पर आईसीआईसीआई बैंक की कैशबैक स्कीम के मुकाबले एक्सिस बैंक की ‘शुभ आरंभ’ स्कीम बेहतर दिखाई देती है.

रखें प्रीपेमेंट की शर्तों का ध्यान

लेकिन अंतिम फैसला करने से पहले एक बात और ध्यान में रखें. भारत में होम लोन लेने वाले ज्यादातर ग्राहक इसे समय से पहले चुका देते हैं. हमारे देश में होम लोन की औसत अवधि है 13 साल. और जिस तरह से ब्याज दरें नीचे आ रही हैं, उसके बाद उम्मीद है कि ये औसत घटकर 10 साल रह जाएगा.

इसका मतलब ये है कि आप लोन भले ही 20 साल की अवधि के लिए ले रहे हों, इस बात की संभावना ज्यादा है कि आप इसे 10 साल में ही चुका देंगे. लेकिन चाहे आईसीआईसीआई बैंक की कैशबैक स्कीम हो या एक्सिस बैंक की शुभ आरंभ, अगर आप लोन का प्रीपेमेंट करते हैं तो आपको स्कीम का पूरा फायदा नहीं मिल सकेगा.

बैंकों को ऐसी स्कीमों से फायदा ये है कि आप उनके लोन के ग्राहक लंबे समय तक बने रहेंगे, और उनकी ब्याज की कमाई होती रहेगी.

इसे एक उदाहरण से समझते हैं. अगर आप 30 लाख रुपए का होम लोन 20 साल के लिए लेते हैं तो 8.35% की दर से 20 साल में चुकाते हैं, कुल 61,80,240 रुपए. यानी ब्याज के तौर पर 31,80,240 रुपए आपको देने पड़ेंगे. लेकिन यही लोन अगर आप 10 साल के लिए लेते हैं तो आपको देने होंगे कुल 44,34,600 रुपए. यानी ब्याज के तौर पर 14,34,600 रुपए आपने चुकाए.

इसका दूसरा मतलब है कि 10 साल ज्यादा लोन रखने पर आप सिर्फ ब्याज के तौर पर बैंक को 17.45 लाख रुपए देते हैं. तो बैंक क्यों चाहेगा कि आप लोन जल्दी चुकाएं. और इसलिए बैंक ऐसी स्कीम ला रहे हैं जिससे आप ज्यादा से ज्यादा समय तक उनसे जुड़े रहें. तो अगर आप अपना लोन प्रीपे करने का इरादा रखते हैं तो आईसीआईसीआई बैंक की कैशबैक स्कीम या एक्सिस बैंक की ‘शुभ आरंभ’ आपके लिए नहीं है.

(धीरज कुमार जाने-माने जर्नलिस्‍ट हैं. इस आर्टिकल में छपे विचार उनके अपने हैं. इसमें क्‍व‍िंट की सहमति होना जरूरी नहीं है)